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23 novembre 2014

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A.A.A. SfittasiIl mercato immobiliare è una bolla o una balla?

di Redazione

di prezzi al metro quadro alle stelle e di affitti impossibili,
che costringono il 15 % delle famiglie a vivere nel "disagio abitativo". Per giovani coppie, nuclei con più figli ed extracomunitari quello di avere un tetto resta un sogno impossibile. Eppure qualcosa si potrebbe fare, partendo proprio dal non profit

Da un lato l'esercito degli sfrattati (circa 150mila), di chi cerca casa, di chi la vorrebbe popolare (inevase oltre 650mila domande), di chi fatica a pagare affitti esosi e chi vorrebbe un contributo pubblico (350mila persone circa). Dall'altro, milioni di abitazioni sfitte che non danno reddito né accoglienza. Nelle 300mila case vuote di Roma e provincia potrebbe abitare oltre un milione di persone. Nelle 80mila di Milano, circa 300mila. Nei 3.500 alloggi inutilizzati di Varese, 12mila. Un fenomeno per molti aspetti doloroso, e dilagante. Milioni gli alloggi inutilizzati, conferma "Il mercato della locazione in Italia", indagine realizzata quest'anno da Nomisma. Le abitazioni accatastate risultano 32,5 milioni; nella stragrande maggioranza sono proprietà di persone fisiche (29,5 milioni) abitate dagli stessi proprietari (in 73 casi su cento). Degli alloggi rimanenti, una fetta consistente (2,6 milioni) è riservata «ad altri usi» (quali?) mentre «l'utilizzo non è stato ricostruito» per 1,8 milioni di unità. È in questi ultimi due gruppi che sono le case inutilizzate. In più, avverte Nomisma, «ci sono le abitazioni locate in nero» (con un'evasione stimata attorno a un miliardo e mezzo di euro).
Se questi appartamenti fossero immessi sul mercato, oltre 3,3 milioni di persone (pari al 15% delle famiglie) tirerebbero un sospiro di sollievo. Tante sono le persone che vivono, come scrive l'Anci (ne I Comuni e la questione abitativa), in condizioni di «disagio abitativo». Un disagio che non riguarda più solo le fasce deboli. Certo, loro sono le prime vittime del mancato incontro fra domanda e offerta. Ma un canone medio di 576 euro al mese (che a Roma diventano 987 e a Milano 957) non penalizza solo gli indigenti: rende la vita difficile a moltissimi.
Un vero esercito degli esclusi. Che aumenta, anche a causa della crisi. Soltanto a Genova, per dire, negli ultimi cinque anni, il numero di richieste di sfratto è aumentato del 27% (eppure restano vuoti ben 1.200 appartamenti pubblici dei 12mila presenti fra città e provincia). Non bisogna però pensare che il mancato incontro fra domanda e offerta penalizzi soltanto coloro che non diventano inquilini. «Il disagio è anche dei piccoli proprietari. Quelli che magari vorrebbero affittare la casa della nonna per pagare la retta della sua casa di riposo», esemplifica Carlo Severi, immobiliarista milanese. «Molto spesso rinunciano perché non si fidano». «Per ottenere la restituzione di un immobile», conferma Giacomo Carini, presidente Unione piccoli proprietari, «occorrono tempi biblici. E se nel frattempo ti serve la casa, che fai?».
Non sono mancati tentativi per sciogliere questo circolo vizioso. Nel 1998 è stato introdotto il canone concordato: se accetta un affitto inferiore a quello di mercato, il proprietario può godere di agevolazioni fiscali (uno sconto del 30% sull'imposta di registro e una detrazione Irpef del 40,5%). Ma è una soluzione ancora poco praticata (secondo l'Anci, rappresenta appena il 25% dei contratti stipulati). La causa? Non sempre le tabelle di riferimento sono aggiornate. «Alcune sono ferme da anni», spiega Severi, «e questo significa che volendole applicare si dovrebbe affittare a 350 euro un appartamento che sul mercato ne vale 900».

Le misure anti sommerso
Più di recente alcuni Comuni hanno aumentato l'Ici se un appartamento è sfitto da più di due anni. «È positivo che ci sia una decisione in questo senso», spiega Daniele Barbieri del Sunia, «è però difficile valutare l'impatto reale di una misura di questo tipo». E in effetti se a Pisa, dove il Comune ha alzato l'Ici per le case lasciate sfitte da più di due anni al 9 per mille, hanno saputo "acchiappare" 3.955 alloggi, analoghi risultati paiono meno probabili in metropoli come Roma o Milano.
L'ultimo tentativo è di questi mesi: in agosto il governo ha approvato la cedolare secca sugli affitti, un'unica aliquota del 20%. Ma già prima del via fioccano le bocciature. «Non avrà alcuna efficacia», prevede Barbieri, «se la si fosse applicata al canone concordato, l'avrebbe reso più vantaggioso. Invece riguarderà anche il contratto libero: un regalo ai più ricchi». Meglio puntare a «sanzioni contro

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