C’è fame di casa, ma il 27% degli alloggi sono vuoti: serve un neo mutualismo per l’abitare

La questione dell’abitare è oggi una delle sfide più decisive per il futuro del Paese, perché intreccia dimensione sociale, economica e territoriale. I numeri aiutano a comprenderne la portata. In Italia lo stock abitativo supera i 35 milioni di alloggi, ma oltre 9,5 milioni risultano non occupati, pari a più del 27% del totale, una quota nettamente superiore a quella di Francia e Germania (Fondazione Ifel, L’offerta di abitazioni in Italia. Un quadro generale).

Il mercato della locazione più piccolo d’Europa

Allo stesso tempo, il mercato della locazione è tra i più ridotti in Europa: solo il 13% circa delle abitazioni è in affitto, mentre l’edilizia sociale rappresenta appena il 2,6% dello stock complessivo. Scarsità di offerta accessibile e abbondanza di patrimonio inutilizzato convivono nello stesso sistema, generando una tensione abitativa sempre più evidente, soprattutto nelle aree urbane e nei territori più dinamici.

Ridurre tutto questo a una questione settoriale sarebbe però un errore. L’accesso alla casa è una delle basi materiali su cui si costruiscono o si compromettono le opportunità di vita. Quando l’abitare diventa instabile o inaccessibile, le disuguaglianze sociali si amplificano, incidendo sull’istruzione, sul lavoro e sulla possibilità di progettare il futuro.

La crisi abitativa è un freno per i territori

Senza una casa adeguata non c’è sviluppo umano, né possibilità di generare legami comunitari stabili e inclusivi. Allo stesso tempo, la crisi abitativa è un freno alla competitività dei territori e delle imprese: città in cui vivere costa troppo o è troppo precario diventano meno attrattive per lavoratori, studenti e giovani famiglie, riducendo la capacità dei sistemi locali di crescere in modo equilibrato.

Agenda pubblica e casa

Per queste ragioni, la casa deve tornare al centro dell’agenda pubblica. Non come semplice ambito di policy, ma come infrastruttura sociale essenziale. Serve uno sforzo pubblico che non può essere inteso solo come intervento dello Stato, ma come responsabilità condivisa di istituzioni, attori economici e sociali, comunità organizzate, accomunate dalla cura del bene comune.

Ridisegnare il contesto dell’abitare significa uscire dalla logica per cui la casa è prevalentemente un asset finanziario da cui estrarre valore, per tornare a considerarla un fondamento della vita buona e di uno sviluppo più sostenibile. Non a caso, anche a livello europeo la questione abitativa sta assumendo una rilevanza politica inedita. La Commissione europea ha avviato la costruzione di un piano per la casa a prezzi accessibili, riconoscendo che la crisi dell’abitare incide direttamente sulla coesione sociale e sulla competitività dell’Unione.

Secondo le stime della Commissione, nei prossimi dieci anni saranno necessari circa 650mila nuovi alloggi in più ogni anno, con un fabbisogno di investimenti pubblici e privati pari a circa 150 miliardi di euro annui, accompagnati da una revisione delle regole sugli aiuti di Stato e da una maggiore regolazione degli affitti brevi. È un cambio di passo significativo, che segnala come l’abitare non possa più essere trattato come un tema residuale o emergenziale.

Il ruolo dell’economia sociale

Dentro questo scenario emerge con forza il ruolo dell’economia sociale. Come evidenziato dall’Ocse, essa rappresenta in Italia un’infrastruttura silenziosa ma decisiva per rispondere ai bisogni abitativi laddove il mercato e l’intervento pubblico tradizionale mostrano i loro limiti (Ocse, Social Economy in Europe). Cooperative di abitazione, imprese sociali, fondazioni, associazioni non profit e strumenti innovativi come i community trust contribuiscono a costruire un ecosistema orientato all’accessibilità, alla stabilità abitativa e alla coesione dei territori. Il loro apporto va oltre la produzione di alloggi e comprende accompagnamento sociale, mediazione tra proprietari e inquilini vulnerabili, rigenerazione urbana, reinvestimento degli utili e contenimento della rendita.

Nel confronto europeo, l’Italia mostra una presenza ancora insufficiente di questi attori rispetto a Paesi come Francia, Austria o Paesi Bassi, dove il social housing gestito da soggetti cooperativi e not for profit rappresenta una quota molto più rilevante dello stock abitativo. Nel nostro contesto, tuttavia, il valore aggiunto dell’economia sociale risiede nella capacità di ibridare funzioni diverse e di costruire soluzioni adattive, capaci di intercettare bisogni che sfuggono alle politiche standard. Anche quando non rientra formalmente nella definizione di social housing, questa offerta contribuisce ad ampliare l’ambito dell’affordable housing, riducendo i costi rispetto al mercato grazie alla limitazione della rendita e al reinvestimento degli utili.

Va superato l’approccio emergenziale

In un Paese segnato da una cronica scarsità di alloggi pubblici, dall’aumento dei canoni di locazione nelle grandi città e dall’emergere di nuove fragilità abitative che coinvolgono lavoratori poveri, giovani e famiglie monoreddito, l’economia sociale non può essere considerata un attore residuale. È una componente strutturale dell’ecosistema dell’abitare. Per liberarne il potenziale serve però un cambio di paradigma, capace di superare l’approccio emergenziale e di riconoscere questi soggetti come parte integrante di strategie di lungo periodo. Da qui si apre lo spazio per una riscrittura più ampia delle politiche pubbliche, non solo della casa ma di tutti quei beni che hanno una natura comune. In questa direzione, la prospettiva del neo-mutualismo offre una chiave concreta e ispirante.

Una prospettiva fondata sul mutuo beneficio e sul riconoscimento reciproco di essere cittadini e abitanti prima ancora che utenti o investitori. La casa, in questa chiave, diventa uno spazio relazionale che connette persone, comunità e territori. Il neo-mutualismo non esclude pubblico e mercato, ma li integra in una logica cooperativa orientata alla costruzione di valore condiviso, non si limita a includere gli abitanti ma li mette al centro di processi deliberativi e non solo consultivi.

La terza via del mutualismo

Questa visione richiede un rilancio deciso degli investimenti pubblici e della spesa nella casa, insieme a una regolazione dei mercati immobiliari più rispettosa della vita degli abitanti, capace di limitare la finanziarizzazione e prevenire la trasformazione dell’abitare in una bolla speculativa permanente. La terza via del mutualismo si colloca esattamente qui: non come alternativa che esclude, ma come paradigma che integra intervento pubblico e mercato, competizione e cooperazione, redistribuzione e produzione di valore. È in questa integrazione che può prendere forma un futuro dell’abitare più giusto, sostenibile e umano.

In apertura Photo by Ben Elliot on Unsplash