Trattare la casa come asset, riempirà le città di capitali ma le svuoterà di persone

Si arricchisce di voci autorevoli il dibattito, iniziato su queste colonne, dopo una sessione del convegno fiorentino Urbanpromo 2025 su La catena del valore dell’impatto nell’abitare sociale, moderata dal sottoscritto. La sfida è elevatissima, i tempi compressi dall’urgenza ma ragionare assieme può contribuire a formare una visione comune fra impact investing, Terzo settore, politica. Lo spazio di racconto e di confronto di VITA è a disposizione. Aspettiamo i vostri contributi. Giampaolo Cerri

Nel dibattito contemporaneo sull’housing sociale lanciato da VITA nei giorni scorsi, la riflessione proposta da Filippo Addarii ha il merito di rimettere al centro una consapevolezza elementare: la crisi abitativa non deve essere considerata come un fattore secondario del fallimento del welfare, quanto piuttosto uno snodo politico in grado di direzionare lo sviluppo della città contemporanea.

Semplificando, Addarii invita a mobilitare quel “tesoro dormiente” — i due triliardi di risparmi fermi nei portafogli finanziari di famiglie, banche e fondi — per ricostruire un’alleanza tra pubblico e privato e fare dell’housing un poderoso volano di rigenerazione sociale. È una visione pragmatica e urgente. Ma guardare davvero alla crisi dell’abitare richiede di spostare l’attenzione dai meccanismi di finanziamento alle strutture che producono la crisi. Non basta chiedersi come attirare più capitale; occorre capire perché la casa è diventata inaccessibile. E, a mio avviso, la domanda cruciale che dovremmo farci – da chi si occupa di pianificazione urbana, a chi gestisce asset milionari, sino alla signora di Voghera, è perché un alloggio oggi costa così tanto, ben oltre ciò che i fondamentali economici giustificherebbero?

Housing sociale, la retorica del pubblico e quei 2 triliardi privati che potremmo utilizzare

Diversi studiosi dei fenomeni urbani — da Minsky a Ryan-Collins — hanno evidenziato che la dinamica dei prezzi non nasce dalla mancanza di investimenti, bensì dalla struttura del credito e della rendita.

Da decenni, il sistema finanziario ha spostato investimenti dal settore produttivo all’immobiliare, facendo dell’abitare un target privilegiato della leva creditizia. Il valore dell’abitare è stato riscritto come funzione dell’indebitamento, non dell’utilità sociale. In questo quadro, mobilitare più capitale privato rischia di alimentare lo stesso circuito che ha prodotto la crisi: il credito alimenta l’aumento del costo della casa che, a sua volta, giustifica altro credito. È la spirale della finanziarizzazione dell’abitare, che ha determinato la crisi del 2008.

Davide Dal Maso descrive correttamente questa dinamica come “la trappola del business case”: quando l’attesa di rendimento è il sottostante della scelta dell’investimento, nessuna intenzionalità sociale può correggerne davvero la logica. Mentre, Bertram Niessen ci ricorda che la crisi dell’abitare è gemella della crisi fiscale: senza tassazione della rendita e della ricchezza, ogni strategia pubblica rischia di essere velleitaria. Il capitalismo, seguendo la riflessione sulla città di David Harvey, sopravvive gestendo le proprie crisi interne attraverso continui fissi spaziali (spatial fixes): investimenti massicci in infrastrutture, edilizia, urbanizzazione, che assorbono surplus di capitale altrimenti improduttivi. Le città diventano dispositivi temporanei per “scaricare” l’eccesso di capitale, congelandolo in cemento, strade, quartieri rigenerati, complessi immobiliari. L’urbanizzazione è diventata un dispositivo chiave nel processo di stabilizzazione del capitale, non più una funzione a servizio di una visione inclusiva.

Un nuovo spatial fix, certo. Ma coincide con l’interesse collettivo?

Quando Addarii propone di mobilitare capitali privati per affrontare la crisi abitativa, utilizza il linguaggio di Harvey: quello di un nuovo spatial fix. Ma la domanda è: questo “fissaggio” del capitale coincide con l’interesse collettivo? Oppure, come credo, rischia di diventare l’ennesima onda di accumulazione attraverso la città? Il punto centrale è che lo spatial fix funziona solo producendo valore immobiliare crescente: cioè rendita. Ecco perché il capitale tende a concentrarsi nell’immobiliare: perché è la forma di “fissaggio” più rapida, più sicura e più redditizia. Harvey parla anche di accumulazione per espropriazione: l’estrazione di valore dalle comunità attraverso privatizzazioni, gentrificazione, trasferimenti forzati, aumento dei prezzi, espulsione dei residenti. È ciò che osserviamo in molte città europee dove la rigenerazione urbana, finanziata da capitali privati, si traduce in un “doppio movimento”:

 – creazione di valore per investitori e proprietari;
 – perdita di accessibilità per chi abita.

Questa contraddizione illumina un limite decisivo nella missione risolutrice della finanza: l’immissione di capitali privati nel mercato immobiliare tende a rafforzare il meccanismo rentier, non a correggerlo. In tal senso, ci vengono in aiuto le esperienze di Vienna e Milano come paradigmi antitetici di fare politiche per l’abitare. Vienna non rifiuta l’investimento, piuttosto lo orienta.  Con oltre il 60% di alloggi pubblici o non-mercato, la città costruisce direttamente e sottrae la casa alla volatilità del capitale privato.
Guardiamo i risultati di tali politiche:

 – affitti tra 7 e 10 €/m²;
 – prezzi stabili;
 – rendita contenuta.

Vienna, quindi, istituzionalizza uno spatial fix collettivo: usa gli investimenti per servire la città, non per estrarne valore.

Milano, a sua volta, rappresenta la configurazione opposta. I prezzi — 20-25 €/m² e oltre — non sono un’anomalia: sono l’esito perfetto di un spatial fix finanziario, dove investitori, fondi immobiliari, Sgr e grandi operatori usano la città come veicolo di accumulazione. Milano non è soltanto una città costosa: è una città finanziarizzata. È un laboratorio di ciò che Harvey definirebbe una metropoli come macchina di accumulazione, in cui la rigenerazione urbana inseguita dai capitali si traduce in espulsione (o sostituzione) degli abitanti. La crisi abitativa, dunque, non è un fallimento del mercato, è invece il risultato del successo del mercato come dispositivo di accumulazione.

Per questo, non basta mobilitare investimenti,  nè è sufficiente regolare, ne tanto meno costruire “prodotti finanziari immobiliari sociali”, che restano circoscritti nella marginalità rispetto i processi di trasformazione della città.

Qui, serve la Politica, con la “p” maiuscola, e serve la nostra capacità di costruire Politica, conoscendo i limiti, come ha correttamente evidenziato Addarii, dell’azione delle istituzioni.

In primo luogo, dobbiamo ricostruire la capacità produttiva del settore pubblico. Per trent’anni abbiamo raccontato la casa pubblica come un lascito morente del Novecento, un costo, un inefficiente retaggio “fordista”. Eppure, Vienna ci mostra che è vero l’esatto contrario: senza offerta pubblica o non-mercato non esiste un mercato equo.

Capacità pubblica da ricreare

• Ricostruire capacità pubblica significa tre cose:
  

a. Tornare a costruire, non solo regolamentare

Gli enti locali devono poter produrre direttamente alloggi a canone sociale e moderato. Non è una nostalgia dello Stato interventista: è un prerequisito per qualunque equilibrio urbano. Finché l’offerta sarà quasi interamente privata, il prezzo rifletterà non il costo della vita, ma il rendimento atteso.

b. Creare un settore “non-mercato” stabile e scalabile

Cooperative di abitanti, land trust, fondazioni immobiliari: soggetti che non estraggono rendita e non la distribuiscono. Sono il cuore della resilienza viennese e dovrebbero diventare parte ordinaria del paesaggio italiano, non eccezioni sperimentali.

• Ricostruire competenze tecniche e amministrative

Oggi molti Comuni non hanno più uffici casa, né capacità progettuale interna, né know-how per gestire piani complessi. Il primo investimento deve essere sulle persone e sugli strumenti di governo, non solo sui mattoni. Senza una massa critica di offerta pubblica, qualunque riforma resterà cosmetica.

Riformare radicalmente il credito: disinnescare la leva immobiliare

Se il prezzo delle case è dettato dalla capacità di indebitamento, allora la politica abitativa deve misurarsi con il sistema del credito, non solo con quello dell’urbanistica. Una riforma del credito deve toccare almeno tre linee:

a. Limitare la crescita del debito immobiliare come motore dei prezzi

Credit guidance, macroprudenziale, limiti ai loan-to-income: strumenti già usati in vari Paesi per evitare che il mercato immobiliare diventi una gigantesca pompa di debito.

b. Riorientare la finanza verso investimenti produttivi

Gli attori finanziari oggi usano l’immobiliare come porto sicuro, perché altamente collateralizzabile. Occorre spostare una quota di quel capitale verso attività che generano valore sociale, non solo rendita. Davide immagina un ruolo dei cittadini-risparmiatori da coinvolgere nell’investimento nella città, soluzione potenzialmente molto interessante da perseguire.

c. Regolare i veicoli di investimento immobiliari

Fondi, Sgr, Real estate investment trust – Reit, cartolarizzazioni: elementi centrali dello spatial fix del capitale. Regolarli significa impedire che interi quartieri vengano acquistati come portafogli finanziari, come accaduto a Milano, Berlino, Lisbona. Un mercato immobiliare sano è un mercato che non trasforma ogni edificio in un titolo negoziabile.

• Tassare la rendita e la ricchezza immobiliare: riallineare valore e giustizia

La rendita, come ricorda Bertram, è il cuore del problema. Non viene prodotta dal proprietario, ma dalla collettività: dai trasporti, dai servizi, dalla densità sociale, dalla pianificazione urbana. Tassarla non è una penalizzazione: è una restituzione. Seguendo Niessen — e molta economia urbana internazionale — servono tre misure:

a. Una patrimoniale progressiva sugli immobili di grande valore

Un prelievo dell’1% sui patrimoni sopra i 2 milioni produrrebbe risorse stabili e significative.

b. Una vera tassa sulla rendita fondiaria urbana

Quando un’infrastruttura pubblica aumenta il valore di un’area, una parte di quella rendita deve tornare alla città. Oggi avviene l’opposto: i benefici vanno quasi interamente al proprietario.

c. Fiscalità incentivante per l’uso sociale degli immobili

Sgravi per chi affitta per lunghi periodi a canoni calmierati, penalizzazioni per lo sfitto prolungato, tasse sulla speculazione a breve termine. Tassare la rendita significa rimettere in equilibrio i rapporti tra valore privato e valore collettivo.

Per tornare ad Harvey, dobbiamo decidere quale “fissaggio” vogliamo per le nostre città. Uno — quello dominante oggi — è lo spatial fix privato: la città come macchina di accumulazione, l’immobiliare come porto sicuro, la casa come titolo. L’altro — ancora minoritario ma possibile — è lo spatial fix pubblico: la città come infrastruttura sociale, la casa come diritto, l’investimento come progetto collettivo.

La crisi abitativa ci chiede esattamente questo: una rottura, non un aggiustamento. Se continuiamo a trattare la casa come un asset, produrremo città sempre più ricche di capitali e sempre più povere di persone. Se la trattiamo come infrastruttura sociale, possiamo trasformare l’abitare in un campo di giustizia, coesione, equità. In definitiva, la sfida non è trovare investitori più “buoni”, come ricordava Dal Maso, ma ricostruire istituzioni capaci di governare l’abitare come bene comune.

Solo così smetteremo di chiedere al fuoco di spegnere l’incendio e torneremo a costruire città che non siano dispositivi di estrazione, ma infrastrutture per i diritti di tutte e tutti.

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La foto di apertura è di foto di Denis da Pixabay