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Housing sociale? Da sperimentazione per pochi a prodotto di mercato

13 Febbraio Feb 2020 1113 13 febbraio 2020
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«Dobbiamo favorire dinamiche di accesso diffuso, così da evitare di avere un territorio in cui a fronte di picchi di eccellenza ci siano larghe fasce di popolazione escluse. Gli investitori privati for profit sono un pericolo? Non credo, il mercato è cambiato. Occorre però una reale politica di gestione del territorio». Intervista al direttore generale di fondazione Cariplo, Sergio Urbani

Sergio Urbani, direttore generale di fondazione Cariplo, è stato uno dei pionieri in Italia dell’housing sociale. Nel 2004 ha contribuito alla nascita della fondazione Housing Sociale (promossa da Fondazione Cariplo, regione Lombardia e Anci), di cui è stato direttore e consigliere delegato fino a giugno 2012. È una delle voci che compaiono sul numero di Vita magazine in distribuzione (La casa possibile). Qui l’intervista integrale.

Generalmente quando si parla di bisogno abitativo si distinguono due piani: quello dell’edilizia residenziale pubblica (Erp) e quello della cosiddetta “area grigia” di chi non ha accesso alle graduatorie, ma nemmeno riesce a stare sul mercato: qual è la linea di confine?
Se vogliamo dare un ordine di grandezza indicativo, parlando di un’abitazione per quattro persone che a Milano in una zona semiperiferica può costare mille euro al mese in affitto, si può stimare che in Erp (grazie ai sussidi pubblici) si possono proporre appartamenti da 100/150 euro al mese, mentre con l’housing sociale si sale a 500 euro.

Analizzando il lato della domanda, c’è più bisogno di casa in edilizia pubblica o di housing sociale?
Sono dinamiche completamente diverse, ma entrambe necessarie. Per l’Erp sono imprescindibili risorse pubbliche (istituti delle case popolari ex Iacp, amministrazioni comunali e via dicendo) in quantità importanti. Si tratta di interventi inaccessibili per investimenti privati. Discorso diverso per l’housing sociale, dove l’interesse dei privati all’interno del Sistema integrato dei fondi mi pare crescente.

Che tipo rendite può realizzare un investitore privato?
Da diversi anni sono immutati: 2/3% più il tasso d’inflazione. Mentre però 15 anni fa erano rendimenti profondamente inferiori a quelli di mercato, oggi questi ultimi si sono così ridotti che uno strumento di questo tipo se ben congeniato, strutturato con un buon prodotto e buone localizzazioni si avvicina molto ai rendimenti attesi dagli investitori non filantropici. Sempre di più gli investitori si pongono delle domande rispetto al proprio investimento non solo in termini di rischio, ma anche in termini di impatto sociale e ambientale. Le metriche finanziarie stanno cambiando. Occorre tenerne conto.

Sergio Urbani

Edilizia resindenziale pubblica, housing sociale, cooperative di abitanti ed investori tradizionali: tutti devono partecipare a un sistema capace di offrire risposte diversificate

Quali rischi pone l’ingresso nel mercato del social housing di investitori “tradizionali”?
In questi dieci anni si è sviluppata una nuova cultura dell’abitare. Se guardiamo il piano di governo del territorio di Milano, per esempio, sono previste quote di edilizia sociale anche molto rilevanti. Siamo in un momento in cui i flussi demografici, non solo le nascite e le morti, ma anche gli spostamenti segnano una prospettiva di incremento della popolazione nei grandi centri urbani dove la dotazione di alloggi accessibili e realizzati coi criteri dell’housing sociale sono sempre più richiesti. In questo quadro ben venga l’interesse dei privati. Anche perché proprio le nuove caratteristiche della domanda sono in buona parte garanzia della qualità e dell’accessibilità dell’offerta. Se però la pressione demografica in alcune aree del Paese si accentuasse ancorta di più il rischio della gentrificatione e dell’esplosione dei prezzi potrebbe essere reale.

Come farvi fronte?
Da una parte con una politica di gestione del territorio adeguata. Ma dall’altra anche con la capacità dei soggetti impegnati nell’housing sociale e nella cooperazione di abitanti (due mondi che già si parlano e collaborano e sempre di più lo faranno in futuro) di produrre progetti diversificati. L’obiettivo è che il sistema riesca a generare case di qualità a cinque stelle, ma anche a una o due stelle.

Dovesse indicare un progetto modello, quale segnalerebbe?
Redo Milano (foto) è sicuramente un intervento molto rilevante. E segna un cambio di passo. Come fondazione Cariplo ci siamo dati un principio generale: accorciare le distanze. Ovvero di favorire dinamiche di accesso diffuso ai nostri progetti, in modo da non avere un territorio in cui a fronte di picchi di eccellenza ci siano larghe fasce di popolazione escluse. Questo naturalmente vale anche per l’housing sociale, che da una fase sperimentale deve affermarsi come categoria di prodotto, capace di attrarre risorse, e al contempo, di offrire risposte alla portare di molti.

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