Mutui alle stelle?Ecco come battereil caro-rata

Cambiare la rata del mutuo? Si può, ma occorre fare molta attenzione per districarsi tra le maglie di rinegoziazione, portabilità e sostituzione. Cosa fare se la rata è diventata troppo alta? Da ultimo il governo, con il recente decreto legge 93/2008, ha introdotto la cosiddetta rinegoziazione “obbligatoria” dei mutui a tasso variabile stipulati prima dell’entrata in vigore del decreto. Le banche che aderiranno alla convenzione saranno obbligate a formulare una proposta di rinegoziazione in vigore non prima di gennaio 2009.
In tutti gli altri casi, invece, è necessario che tra banca e cliente si raggiunga un nuovo accordo e per il consumatore ci sono concrete possibilità di riuscire a spuntare condizioni più favorevoli.

Rinegoziazione obbligatoria.
Più che di uno sconto si tratta di una proroga dei termini di pagamento. Secondo il decreto legge 93/2008 la rata variabile verrà sostituita da un rata fissa, calcolata in base al tasso d’interesse medio del 2006, che resta invariata per tutta la durata del mutuo. Ma la differenza tra l’importo della rata dovuta secondo gli accordi originari e quella risultante dalla rinegoziazione verrà addebitata su un nuovo conto di finanziamento accessorio, sul quale si paga un tasso pari al tasso Irs a dieci anni maggiorato di mezzo punto percentuale. Se, per effetto di un abbassamento dei tassi, la differenza sarà favorevole al mutuatario, essa verrà imputata a credito del mutuatario sul predetto conto. Allo scadere della durata prevista il debito risultante dal conto accessorio dovrà essere rimborsato dal mutuatario in base a rate costanti uguali all’ammontare della rata rinegoziata fino al definitivo saldo del debito. In termini reali quindi non vi è uno sconto, ma solo una proroga dei termini di pagamento. Anzi, siccome è ormai ben noto che più lungo è il tempo di restituzione maggiori sono gli interessi da pagare, l’ammontare da restituire sarà in termini assoluti maggiore di quello che verrebbe pagato secondo il contratto originale, perché sulla differenza accantonata sul conto accessorio maturano interessi: questo effetto potrà essere attenuato solo se i tassi di mercato evolveranno in modo favorevole, cioè scenderanno.Tuttavia, la sostituzione della rata variabile con quella fissa alleggerisce nell’immediato il peso del mutuatario, consentendogli di pagare una rata non certo bassa come quella degli anni 2003-2005, ma almeno parametrata alla media del 2006 (che ha registrato comunque una crescita dell’Euribor di circa un punto e mezzo percentuale), e quindi più vicina a quella preventivata nel momento in cui fu acceso il mutuo.

Rinegoziazione normale
Consiste nell’accordo tra il cliente e la propria banca per modificare il contratto preesistente. Le modifiche riguardano durata e/o tasso. La Finanziaria 2008 ha cercato di agevolare tale possibilità vietando che possano essere richieste al mutuatario spese bancarie e consentendo che possa essere formalizzata mediante scrittura privata semplice anche non autenticata, quindi senza l’intervento del notaio.