La metamorfosi di Milano: da città del lavoro a città delle rendite

Milano si è trasformata in una potente calamita per capitali e turismo, alimentando un boom della rendita immobiliare che sta ridisegnando la città. Il rapporto “Your Next Milano 2024”, promosso da Assolombarda, descrive un contesto urbano sempre più competitivo e globalizzato, in cui i flussi internazionali di capitale si dirigono verso investimenti immobiliari ad alto rendimento. Milano figura tra le prime 30 città più citate nei ranking globali, ed è presente nell’82% dei 33 principali indicatori analizzati dal report, con altissime performance per dinamismo, reputazione, proiezione internazionale e capacità di guidare l’innovazione. Nel 2023 Milano ha registrato il volume di investimenti immobiliari commerciali più alto d’Italia (3,8 miliardi di euro, pari al 44% del totale nazionale), di cui circa un terzo nel settore residenziale. I prezzi medi al metro quadro continuano a salire, con punte sopra i 10mila euro/mq in alcune zone centrali e semicentrali. Parallelamente, anche gli affitti aumentano senza sosta: +6,2% nel 2023, +28% negli ultimi cinque anni. A Milano il 40% delle transazioni immobiliari avviene senza mutuo, segno che una quota significativa degli acquirenti è composta da soggetti già ricchi, in grado di acquistare senza ricorrere al credito. In parallelo, solo il 10% dell’offerta residenziale è sotto i 2.500 euro/mq, soglia oltre la quale si colloca gran parte della domanda di famiglie con redditi medio-bassi. La forbice tra domanda e offerta si è allargata al punto da diventare un elemento strutturale di esclusione.

Lavoro, adesso scegliamo noi

Non è un caso che il mercato residenziale locale ha visto impennarsi i prezzi: dal 2015 a oggi le case a Milano costano in media oltre il 40% in più​, mentre gli stipendi di operai e impiegati sono saliti appena del 3-7%. Gli affitti seguono la stessa traiettoria verso l’alto (+22% mediamente nello stesso periodo​), tanto che il canone medio ha ormai superato i 22 euro al metro quadrato, il più elevato d’Italia​. Di conseguenza, l’accesso alla casa per i ceti medi e popolari è divenuto sempre più oneroso, se non proibitivo​. Non si tratta solo dei quartieri centrali di pregio: l’ondata di rincari si estende ormai anche alle zone semiperiferiche, spingendo molti lavoratori a reddito medio-basso a cercare alloggio in estrema periferia o fuori città. Milano attrae lavoratori altamente qualificati, che trovano impieghi ben remunerati nel terziario avanzato, nella finanza, nella moda e nella tecnologia, ma rende sempre più difficile la vita a chi percepisce redditi medi o bassi. I lavoratori del commercio, della logistica, dei servizi alla persona, della cultura e dell’educazione faticano a trovare una casa a prezzi accessibili. Il centro si svuota di residenti stabili, sostituiti da turisti, investitori e affitti brevi. Le famiglie vengono spinte sempre più in periferia, o fuori città, in un processo che ricorda dinamiche già viste a Londra, New York o San Francisco.

Milano double-face

Il risultato è una progressiva espulsione delle fasce dei lavoratori a medio e basso reddito dal centro e una città sempre più appannaggio di chi può permettersela. Le politiche urbanistiche milanesi hanno direttamente favorito questo processo. La svolta è arrivata con l’Expo 2015, che ha innescato importanti trasformazioni socio-economiche e avviato una stagione di grandi progetti immobiliari di lusso. Contestualmente, l’offerta di edilizia popolare è rimasta drammaticamente indietro (nel Comune di Milano sono stati autorizzati solo 196 nuovi alloggi pubblici tra il 2015 e il 2021, a fronte di decine di migliaia di famiglie richiedenti​). In questo contesto normativo l’amministrazione ha consentito diffuse operazioni di ristrutturazione e ricostruzione anche tramite procedure semplificate (Scia), senza definire oneri urbanistici aggiuntivi, il che ha reso economicamente conveniente rimpiazzare interi stabili popolari o ordinari con nuove residenze di lusso. Ne è derivata una massiccia opera di sostituzione urbana: i vecchi edifici a basso reddito lasciano spazio a torri e complessi residenziali di alto livello, spesso commercializzati sul mercato internazionale.

la cedolare secca – un regime agevolato che tassa i redditi da locazione con aliquota fissa (21% sul canone annuo) – risulta significativamente più bassa della tassazione ordinaria sul lavoro

Non a caso Milano oggi è la destinazione italiana più ambita dagli investitori esteri nel segmento abitativo di pregio, classificandosi addirittura quinta a livello globale come attrattività per acquirenti facoltosi. Nelle zone più esclusive della città le quotazioni hanno subito un’ulteriore accelerazione, toccando punte vertiginose di 23mila euro al metro quadro per gli appartamenti più ricercati​. Ad alimentare la corsa della rendita immobiliare interviene anche la leva fiscale: la cedolare secca – un regime agevolato che tassa i redditi da locazione con aliquota fissa (21% sul canone annuo) – risulta significativamente più bassa della tassazione ordinaria sul lavoro. In altre parole, affittare un immobile, non solo a Milano, gode di un trattamento fiscale di favore rispetto al percepire uno stipendio, fatto che incentiva ulteriormente l’investimento nelle case come rendita.

Si aggiunge il fenomeno degli affitti brevi. La redditività elevata delle locazioni turistiche (basti pensare che affittare a 100 € a notte per 20 giorni frutta circa 2mila € al mese, ben oltre un normale canone lungo termine) ha spinto molti proprietari a destinare gli immobili ad Airbnb e simili, sottraendo ulteriore offerta al mercato residenziale stabile. Negli ultimi anni Milano, complici il boom turistico e una regolamentazione permissiva, ha visto proliferare queste soluzioni: tra il 2018 e il 2023 il numero di annunci su Airbnb in città è aumentato di circa un terzo​. La competizione degli affitti brevi, unita alla riduzione di case disponibili per i residenti, ha contribuito all’aumento vertiginoso dei costi d’affitto: i dati comunali indicano un +16% degli affitti reali in città tra il 2019 e il 2024. In sintesi, tutte queste dinamiche – attrattività globale, investimenti concentrati nell’immobiliare di lusso, scelte urbanistiche permissive, regimi fiscali favorevoli alla rendita e diffusione degli affitti turistici – convergono nel rendere Milano sempre più una città su misura di chi è già ricco.

Il tessuto urbano e sociale ne risulta polarizzato: da un lato chi possiede proprietà immobiliari vede lievitare ricchezza e rendite, dall’altro chi dispone solo del proprio reddito da lavoro deve fare i conti con un’esclusione progressiva dal centro e con opportunità che si allontanano. La città diventa dunque vetrina internazionale e mercato immobiliare conteso, ma al prezzo di un’accentuata disuguaglianza territoriale, in cui abitare e usufruire appieno di Milano è prerogativa di pochi privilegiati, mentre fasce sempre più ampie di popolazione vengono relegate ai margini, geografici ed economici.​ Milano è ormai anche un polo d’attrazione per la ricchezza globale: dal 2014 al 2024 il numero di milionari residenti è cresciuto del 24%, portandola all’undicesimo posto tra le città mondiali con più ricchi e super-ricchi secondo Henley & Partners. Oggi ne conta 115mila, oltre a 17 miliardari, piazzandosi terza in Europa dopo Londra e Parigi. Ad attrarre questo segmento, oltre alla flat tax per i nuovi residenti ad alto reddito, è stata la combinazione di vantaggi fiscali, business environment e visibilità internazionale come capitale del lusso, del design e dell’immagine. Una città che crea valore non per chi produce, ma per chi già possiede. Attenzione perché Milano è la capofila di scelte che stanno trasformando e uniformando tutte le grandi città del paese: Roma, Napoli, Torino in modo evidente, e presto tutte le altre.